Remont kamienicy - jak przeprowadzić? Jakie są koszty?
Zbiór porad dla właścicieli kamienic: Jak przeprowadzić remont kamienicy? Ile kosztuje remont kamienicy?
Sprzedajesz kamienicę? Zadzwoń pod 574 164 643
Skontaktuj się z namiSpis treści
- 1. Kiedy rozważyć przeprowadzenie remontu kamienicy?
- 2. Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - ochrona zabytków
- 3. Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - ogólnie
- 4. Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - prawo budowlane
- 5. Jak przygotować kamienicę do remontu?
- 6. Jakie są największe wyzwania w remoncie kamienicy?
- 7. Jak wycenić koszt remontu kamienicy?
- 8. Jakie są etapy remontu kamienicy?
- 9. Komu zlecić remont kamienicy?
- 10. Jak nadzorować remont kamienicy?
Kiedy rozważyć przeprowadzenie remontu kamienicy?
Rewitalizacja kamienic to proces, który wymaga wiedzy i doświadczenia. Czynniki, które mogą wpłynąć na decyzję o remoncie kamienicy to m.in. sytuacja rynkowa, stan techniczny budynku, sytuacja prawna, a także związane z wynajmującymi. Warto zastanowić się nad remontem kamienicy, jeśli chcesz np podnieść jej wartość rynkową bądź zależy ci na poprawie komfortu życia mieszkańców.
Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - ochrona zabytków
Jeżeli chodzi o remonty w kamienicach, warto na początku sprawdzić, czy budynek jest zabytkiem lub znajduje się na chronionym terenie. Informacje te można znaleźć w rejestrze prowadzonym przez Narodowy Instytut Dziedzictwa na stronie internetowej zabytek.pl lub w rejestrze prowadzonym przez regionalnego konserwatora zabytków. Jeśli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, wszelkie prace wewnątrz i na zewnątrz wymagają pozwolenia na prace przy zabytku od konserwatora zabytków i co ważne pozwolenia na budowę. Jeśli zaś znajduje się na terenie chronionym, konieczne jest uzyskanie zgody konserwatora na wszystkie prace zewnętrzne.
Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - ogólnie
Planując remont kamienicy warto na początku zastanowić się czyje zgody są nam potrzebne i jakie uzgodnienia należy poczynić. W zależności od planowanego zakresu prac możemy mieć do czynienia z konserwatorem zabytków, starostwem powiatowym, urzędem miasta, dostawcami mediów, zarządem dróg, zarządem oświetlenia miejskiego, zarządem nieruchomości miejskich, komendą wojewódzką państwowej straży pożarnej, powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego, a nawet sanepidem.
Kwestie prawne związane z remontem kamienicy - prawo budowlane
Jak już pisaliśmy w poprzednim akapicie jeśli budynek znajduje się w rejestrze zabytków wszelkie prace przy takim obiekcie wymagają pozwolenia na budowę - co wydaje się proste przynajmniej od strony kwalifikacji zamierzenia budowlanego. Jesli jednak budynek nie jest zabytkiem to należy poważnie zastanowić się jakie prace zamierzamy wykonać i jakie rodzi to konsekwancje na gruncie prawa budowlanego. W zależności od tych prac możemy mieć do czynienia ze zgłoszeniem budowy lub pozwoleniem na budowę. Obie procedury znacząco się różnią. O tym, które prace wymagają pozwolenia, a które zgłoszenia najlepiej porozmawiać z architektem lub szczegółowo przestudiować Ustawa Prawo Budowlane Art. 28- 31.
Jak przygotować kamienicę do remontu?
Renowacja kamienicy jest bardziej skomplikowana niż typowy remont mieszkania. Głównym wyzwaniem mogą okazać się instalacje - kanalizacyjna i elektryczna, które ze względu na swój wiek lub stan techniczny mogą wymagać kompleksowej wymiany. Tego rodzaju prace powinny być wykonywane przez wykwalifikowanych specjalistów, aby zapewnić właściwe zabezpieczenie instalacji wodno-kanalizacyjnych i uniknąć uszkodzenia ścian czy konstrukcji budynku. Najczęście wykonywanie takich prac w budynku zamieszkałym przez lokatorów graniczy z cudem, ze względu na fakt, że dekady temu warunki techniczne jakimi kierowano się prowadząc instalacje były zupełnie inne niż dziś. Planując remont kamienicy warto pomyśleć o tym, żeby przynajmniej na czas większych prac budynek był użytkowany w jak najmniejszym stopniu.
Jakie są największe wyzwania w remoncie kamienicy?
Największym wyzwaniem w remoncie kamienicy są zawiłości formalne prawa budowlanego. Większość kamienic w Polsce powstała na przełomie XIX i XX wieku, wówczas sztuka budowlana znacząco różniła się od obecnych norm i warunków technicznych. Przeprowadzenie remontu, przebudowy czy rewitalizacji obiektu nakłada na inwestora i projektanta obowiązek dostosowywania tkanki, która podlega zmianom do obowiązujących przepisów. Niestety, niektóre wymagania są niemożliwe do zrealizowania i wymagają uzyskania odstępstw od przepisów wydawanych przez Straż Pożarną czy też Ministra Infrastruktury i Budownictwa.
Jak wycenić koszt remontu kamienicy?
Koszt remontu warto wycenić z wyprzedzeniem, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków. Po etapie projektowym, formalynym oraz usykaniu wszystkich niezbędnych uzgodnień i pozwoleń warto sporządzić na podstawie uszykowanej dokumentacji przedmiar prac budowlanych. Pozwoli to zebrać ilości i zakres wszystkich rodzajów prac budowlanych, które będzie można wycenić w sposób zunifikowany. Można wówczas skorzystać zarówno z gotowych opracowań zebranych cen wykonawsta oraz materiałów. Dodaktowym dobrym rozwiązaniem jest uzyskanie wyceny rynkowych z kilku źródeł firmy remontowe zajmująych się tego typu pracami aby mieć pewność, że koszty remontu są rzeczywiste. Doświadczenie pokazuje, że nawet najlepiej przygotowane projekty wykonawcze nie są w stanie przewidzieć 100% kosztów remontu, ze względu na szereg niespodzianek, które pojawiają się w trakcie prac.
Jakie są etapy remontu kamienicy?
Pierwszym etapem jest ocena stanu technicznego budynku, która pozwoli na określenie zakresu prac. Następnie należy przygotować plan remontu, który uwzględni wszystkie prace, koszty oraz terminy oraz odpowiedni opracowania projektowe niezbędnę do wystąpienia z wnioskiem o zgodę konserwatora zabytków. Kolejnym etapem po uzyskaniu zgody na prowadzenie prac budowlanych przy zabytku jest uzyskanie braku sprzeciwu zgłoszenia przedsięwzięcia remontowego lub pozwolenia na budowę (w zależności od klasyfikacji prac remontowych). Po uzyskaniu zezwoleń można przystąpić do prac remontowych. Nie ma najlepszej kolejności wykonywania prac, ponieważ to bardzo zależy od pory roku, stanu technicznego i uwarunkować uzgodnień z gestorami mediów. Po zakończeniu prac remontowych należy przeprowadzić odbiór, który pozwoli na sprawdzenie jakości wykonanych prac oraz zgodę odpowiednich organów do ponownego użytkowania obiektu. W zależności od tego jaki był zakres prac, wymagania są różne. Niektóre remonty wymają odbioru Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Straży Pożarnej oraz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz Konserwatora Zabytków.
Komu zlecić remont kamienicy?
Remont kamienicy to proces, który wymaga wiedzy i doświadczenia. Niestety ciężko znaleźć na rynku firmę, które trudnią się przeprowadzeniem właściciela kamienicy przez proces remontu od A do Z. Lagom Nieruchomości przez lata szukała partnera do takich realizacji, jednak dopiero skompletowanie szeregu partnerów na poszczególne etapy pozwoliło połączyć i przejść przez wszystkie trudności całego procesu odnowy. Dzięki temu firma obecnie jest zdolna do przeprowadzenia kompleksowego remontu kamienicy. Chcąc samemu wyremontować kamienicę warto zacząć od poszukania dobrego biura projektowego, które ma doświadczenie w zabytkach. Podejmowane decyzja warto konsultować z branżystami od instalacji gazowych, elektrycznych, sanitarnych, teletechnicznych, rzeczoznawcami ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, a także specjalistami prawa budowlanego, rozporządzeń ministerstwa infrastruktury oraz rozporządzeń ministerstwa spraw wewnętrznych i administracji, dyplomowanych konserwatorów zabytków, na firmach budowlanych kończąc. Konieczne będzie również rozeznanie procedur u gestorów mediów, które ze względu na rejonizację różnią się w zależności od położenia kamienicy. Zbierając wszystkie informacje o możliwościach oraz sposobach realizacji przedsięwzięcia budowlanego trzeba się również liczyć z kosztami - tutaj konieczna będzie znajomość rynku budowlanego.
Jak nadzorować remont kamienicy?
Warto na etapie umowy z firmą remontową ustalić, kto będzie nadzorował prace i jak będą podejmowane decyzje wykonawcze. W wielu przypadkach to prawo budowlane narzuca na nas obowiązek co do zakresu i sposobu kontroli. Podstawowym zespołem do kierowania i nadzoru przedsięwzięcia w remoncie kamienicy jest kierownik budowy, insepktor nadzoru, kierownik prac konserwatorskich, inspektor prac konserwatorskich oraz kierownik robót.
Adres:
Szewska 9/5
61-760 Poznań
Email:
biuro@lagom.pl
Telefon:
574 164 643
Nasi partnerzy
